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Die Heizpflicht des Vermieters ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag.

Wenn sich im Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung findet, wird die Pflicht des Vermieters zur Beheizung der vermieteten Räume als vertragliche Nebenpflicht gem.
§ 535 BGB gesehen.

Die spielt natürlich nur dort eine Rolle, wo der Mieter nicht selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist.

Der Vermieter muss daher grundsätzlich dafür sorgen, dass die vermieteten Räume bei zumutbaren Temperaturen vom Mieter genutzt werden können.

Der Vermieter ist verantwortlich dafür, dass die vermietete Wohnung innerhalb der Heizperiode beheizt wird.
Die Heizperioden werden grundsätzlich in der Zeit vom 15.09. – 15.05. (längstens) angesetzt.

Regional differieren die Heizperioden z. B. mit Beginn 01.10. und Ende bereits 30.04..
Die Kernzeit dürfte aber die Zeit vom 15.09. bis 15.05. sein.

Der Vermieter ist aber auch außerhalb der Heizperiode verpflichtet, nämlich dann, wenn ein Kälteeinbruch zu verzeichnen ist, Heizenergie bereit zu stellen.

Die Verpflichtung des Vermieters bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode, die Mietwohnung zu beheizen, soll dann bestehen, wenn an drei aufeinanderfolgenden Tagen die Außentemperatur abends um 21.00 Uhr auf weniger als 12 Grad absinkt.

Fraglich und problematisch kann die dem Mieter zustehende Höhe der Raumtemperatur sein.

Das deutsche Institut für Normung hat Regelungen formuliert, wonach in Wohnräumen mindestens eine Raumtemperatur von 20 oder 21 Grad erreicht sein muss, in Bädern eine solche von 22 Grad.

Grundsätzlich darf nachts, das heißt in der Zeit von 23.00 Uhr bis 06.00 Uhr die Heizung und damit die in den Wohnräumen zu erreichende Temperatur auf 17/18 Grad heruntergefahren werden.

Wenn die Mietwohnung vom Vermieter nicht ausreichend beheizt wird, kann der Mieter seinen Anspruch auf Mietminderung gemäß § 536 BGB oder auch Schadensersatz geltend machen.

Selbstverständlich muss der Vermieter zunächst darauf hingewiesen werden, dass die vermieteten Räume nicht ausreichend beheizt sind.

Außerhalb der Heizperiode bei Kälteeinbrüchen soll der Mieter in jedem Fall den Vermieter, soweit dieser nicht selbst tätig wird, auffordern, die Heizung hochzufahren.
Der Vermieter muss wissen, insbesondere dann, wenn er nicht im gleichen Haus sondern außerhalb oder in einer anderen Stadt wohnhaft ist, dass der Mieter friert.
Die mögliche Mietminderung wird nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen bei 10 bis maximal 20 Prozent der Grundmiete angesetzt.


In Extremfällen, z. B. wenn während der Wintermonate die Mietwohnung kalt ist, kann die Miete sogar bis zu 100 % gemindert werden.

Der Mieter sollte allerdings die Mietminderung nicht selbst gegenüber dem Vermieter geltend machen, sondern sich in jedem Fall hier den Rat eines Rechtsanwaltes einholen und sich von diesem vertreten lassen.

Schadensersatz kann der Mieter zum Beispiel dann verlangen, wenn der Vermieter außerhalb der Heizperiode keine Wärme zur Verfügung stellt und sich der Mieter, um die Wohnung zu beheizen oder einzelne Räume der Wohnung mit Wärme zu versorgen, einen elektrischen Heizofen kaufen muss.

Der Mieter muss gegenüber dem Vermieter beweisen, dass die Wohnung gar nicht oder nur unzureichend beheizt ist.

Der Mieter muss die Raumtemperatur messen. Die Messung der Temperatur hat in der Mitte des Raumes und zwar einem Meter über dem Fußboden zu erfolgen.
Hier sollte der Mieter in jedem Fall für ausreichende Nachweise und insbesondere Messungen sorgen, wenn er Mietminderung geltend machen will.

Weigert sich der Vermieter z. B. außerhalb der Heizperiode die Heizung hochzufahren, so kann es für den Mieter empfehlenswert sein, andere Mietparteien, soweit in einem Mehrfamilienhaus vorhanden, mit einzubeziehen und gemeinsam vom Vermieter Hochfahren der Heizung zu verlangen.

Nimmt der Mieter an seiner Gesundheit Schaden, weil die Wohnung kalt ist, käme unter Umständen gegenüber dem Vermieter auch ein Anspruch auf Schmerzensgeld in Betracht.


Rechtsanwältin Winifred W. Funk