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Während eines noch laufenden Mietverhältnisses ist der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels des Mietobjekts nicht verjährbar. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH), das höchste deutsche Zivilgericht, kürzlich in einer Grundsatzentscheidung klar gestellt. Ein Mieter kann also seinen Vermieter auf Beseitigung eines (Wohnungs-) Mangels grundsätzlich auch dann noch in Anspruch nehmen, wenn der Mangel bereits einige Jahre vorhanden ist.

In dem Fall, der dem BGH zur Entscheidung vorgelegt wurde, bestand der Mangel bereits seit 1990. Damals hatte der frühere Eigentümer und „Vor-Vermieter“ das Dachgeschoss über der vermieteten Wohnung ausgebaut und an einen Dritten vermietet. Dieser Ausbau führte aber dazu, dass die darunter liegende Wohnung seither nicht mehr über einen ausreichenden (Tritt-) Schallschutz verfügte – ein Mangel der Mietwohnung. Diesen Mangel ließ die Mieterin im Jahre 2007 durch einen gerichtlich bestellten Gutachter (sog. Beweissicherungsverfahren) feststellen. Anschließend verklagte sie ihre Vermieter auf Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung, wie jetzt entschieden: erfolgreich.

Die gesetzlich vorgesehene regelmäßige Verjährungsfrist beträgt für die meisten Fallgestaltungen drei Jahre zum Ende eines Kalenderjahres nach Entstehung des Anspruchs. So war es naheliegend, dass die Vermieter die Einrede der Verjährung erhoben haben. Das Gericht, das nach eigenen Angaben genau diesen Fall noch nicht zu entscheiden hatte, wies diesen Einwand des Vermieters jedoch zurück. Die vertragliche Hauptleistungspflicht des Vermieters auf Erhaltung der Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand ist eine „in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung“. Sie bestehe grundsätzlich während der gesamten Mietzeit und könne daher in dieser Zeit auch nicht verjähren.

Für die Praxis ist diese Grundsatzentscheidung natürlich von großer Bedeutung. Viele Mieter, die sich mit einem vertragswidrigen Zustand vielleicht schon seit langem „abgefunden“ haben, können ihre Rechte u. U. auch nach Jahren noch geltend machen.

Ein solcher Mängelbeseitigungsanspruch gilt trotzdem nicht „grenzenlos“. Der BGH hat auch angedeutet, dass unter bestimmten, allerdings sehr engen Voraussetzungen ein solcher Anspruch auch verwirkt sein kann, z.B. wenn der Mieter dem Vermieter durch besonderes Verhalten (in der Regel über einen längeren Zeitraum) zuverlässig und vertrauenswürdig vermittelt hat, von seinem Recht auf Mängelbeseitigung keinen Gebrauch mehr zu machen.

Zu beachten ist auch, dass der „parallele“ Minderungsanspruch des Mieters ebenfalls an engere im Einzelfall zu prüfende Voraussetzungen geknüpft ist.

Insgesamt stärkt das Urteil (BGH vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/09) die Rechte der Mieter.


Hubertus Strüber
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht